На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке: На что обратить внимание при покупке квартиры

На что обратить внимание при покупке квартиры

Рассказываем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, на вторичном рынке, в ипотеку и по ДДУ.

Рассказываем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, на вторичном рынке, в ипотеку и по ДДУ.

Содержание: 

 

Приобретение новой квартиры или жилья на вторичном рынке может быть связано с реальными проблемами. Это зависит не только от вида покупаемой недвижимости, но и от особенностей проводимой сделки. Вы можете нарваться на настоящих мошенников, у которых уже отработаны схемы обмана. А можете иметь дело просто с неосведомлёнными в тонкостях проводимых продаж собственниками жилья. В каждом конкретном случае необходимо выработать свою тактику действий.

Рекомендуем при выборе жилья воспользоваться услугами профессионалов – риэлтеров, юристов или представителей девелоперских компаний.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Как показывает практика, до 80% приобретателей жилья в первую очередь обращаются к возможностям вторичного рынка.

Считается, что здесь можно купить квартиру дешевле, к тому же избежать массу трудностей, которые возникают с новостройками. Однако и в этом случае, в случае ошибок по заключению сделки, покупка может обернуться печальными последствиями. Вплоть до выселения по судебному решению. Поэтому перед тем, как совершать приобретение жилья на вторичном рынке, необходимо согласовать все документы в надлежащих инстанциях. И уточнить историю квартиры, которую можно определить по нескольким моментам:

• Выяснить, является ли продавец собственником жилья;
• Уточнить прописку и отсутствие других собственников;
• Убедиться в отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
• Ознакомиться с историей предыдущих сделок по этой квартире;
• Определить, не находится ли жильё в залоге.

В России существует Единый государственный реестр прав на недвижимость, сокращённо ЕГРП. В него вносятся все собственники жилья – информацию о них можно узнать на официальном сайте «Росреестра». Там же содержатся сведения о том, кто ещё прописан на интересующей вас жилплощади и имеют ли они право собственности. Так, в квартире могут быть прописаны дети, не являющиеся собственниками. Но даже в этом случае необходимо их согласие на продажу жилья. Для этого получается справка в органах опеки.

Часто достаточно серьёзным препятствием к заключению договора купли-продажи может быть задолженность по услугам ЖКХ. Поэтому так же надо потребовать собственника предоставить справку о подобных задолженностях. Особое место среди перечня жилищно-коммунальных услуг занимает взимание платы за капитальный ремонт здания. Выплаты за него считаются новыми, а потому часто не принимаются во внимание.

Так же важно ознакомиться с историей по всем предыдущим сделкам по квартире. В 7 из 10 случаев мошенники используют схемы, по которым последняя продажа оформляется по всем правилам, и вроде претензий к сделке нет. Но в момент, когда вы уже передали деньги, в судебном порядке может быть установлено, что предыдущие продажи были совершены с нарушением законодательства. В этом случае вы останетесь и без квартиры, и без денег.

Так же важным моментом считается получение справки о том, что недвижимость не находится в залоге. И не проводится ли в отношении собственников процедура банкротства.  

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

Приобретая жильё в новостройке, вы так же можете столкнуться с серьёзными проблемами. Хорошо, если дом уже построен и прошёл государственную регистрацию. В этом случае вы можете быть уверены, что пусть с недоделками, но квартира достанется вам.

Другое дело, когда сделка оформляется на стадии строительства. В этом случае есть большой шанс столкнуться с «недостроем» или «долгостроем». По этой причине рекомендуется узнать следующую информацию:

• Обладает ли застройщик положительной репутацией;
• На какой стадии находится строительство;
• Лично ознакомиться с расположением дома;
• Какие варианты оформления договора предлагает девелопер.

Хорошие отзывы о строительной компании играют большое значение. Застройщики, обладающие положительной репутацией, как правило, заканчивают строительные работы в срок и с большой долей вероятности проходят государственную регистрацию.

Далее следует узнать, на какой стадии находится возведение дома. Если присутствует не только котлован под фундамент, а уже возведены стены, можно начинать оформление покупки.

Важное значение имеет и расположение строящегося дома. Если он планируется к постройке в благоустроенной части города и имеет доступ к основным элементам инфраструктуры – приглашайте агента по недвижимости. Его услуги пригодятся вам для оперативного сбора необходимых документов. Он же может подсказать вам наилучший вариант договора. После этого можно приступать к подписанию предварительного соглашения со строительной компанией. И не забудьте зарегистрировать выбранный вами вариант договора в «Росреестре».  

На что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку?

Изначально ипотечное кредитование ставило своей целью повышение покупательской способности граждан. Ведь далеко не каждая семья имеет возможность внести сразу всю сумму за покупку квартиры. Однако, по причине появления различных махинаторов и слабости законодательства ипотека превратилась в настоящий бич нашего времени. 27 лет ждать, пока вы станете собственником жилья, – морально тяжело. Поэтому россияне обычно выбирают вариант выплаты за 8-10 лет. Но и в этом случае вам грозит такая опасность, как невозврат внесённого задатка. Это может произойти даже при банкротстве застройщика или при неодобрении кредита банком. Поэтому необходимо в предварительном соглашении со строительной компанией или банком

внести пункт о гарантированном возврате задатка.

Могут встретиться и другие «подводные камни», при которых вы останетесь без первоначального взноса. Это может быть:

• Неодобрение супруга или других прописанных родственников сделки;
• Если отсутствует справка от органов опеки о согласии проживающих детей;
• Если жильё получено в наследство и на него претендуют другие наследники.

Для того, чтобы избежать подобных неприятностей, необходимо внимательно изучить договор и получить все справки о квартире. Особенно это касается недвижимости, покупаемой на вторичном рынке. Квалифицированные юристы подскажут вам, на какие пункты договора купли-продажи стоит обратить внимание. А также согласуют с застройщиком или банком внесение соответствующих поправок. Что же касается сбора необходимого справочного материала, то об этом мы уже писали выше, в разделе вторичного жилья.

На что обратить внимание при покупке квартиры по ДДУ?

Одной из наиболее простых и эффективных форм приобретения во всём мире считается заключение договора долевого участия (ДДУ). Но только не в России, ведь у нас строительная отрасль считается одной из самых криминальных. Не случайно армия обманутых дольщиков в нашей стране насчитывает уже сотни тысяч человек. Однако потеря вложенных денежных средств и прав на квартиры происходит не только по причине существования мошеннических схем.

Часто сами дольщики в силу слабых знаний правовой базы ставят себя в затруднительное положение. Существует две основные формы заключения ДДУ: основной договор и предварительное соглашение.

Основной договор долевого участия заключается, когда дом уже построен, прошёл государственную экспертизу и внесён в «Росреестр». В этом случае риски приобретателей жилья сводятся к минимуму.

Другое дело, что далеко не всегда застройщики обладают собственными капиталами, позволяющими проводить строительные работы до самого конца. В этом случае они вынуждены обращаться за кредитом в банк или заключать предварительное соглашение с будущими собственниками жилья. Однако далеко не все знают, что предварительное соглашение на долевое участие даёт право лишь на заключение основного договора ДДУ в будущем. При этом такое соглашение не проходит процедуру государственной регистрации. А значит в случае отказа от строительства или банкротства компании покупатель просто теряет свои деньги.

Лучшим способом избежать подобной неприятности станет заключения ДДУ с застройщиками, давно работающими на рынке недвижимости. Как правило, они имеют хорошую репутацию и в большинстве случаев доводят строительство до конца.

Стоит еще обратить внимание и на то, аккредитован ли дом в банке и в каком именно, – в этом случае ваши риски становятся минимальными. И, разумеется, следите за грамотным составлением договора долевого участия.

Только учитывая всё вышеперечисленное, вы можете быть уверены, что в скором времени станете счастливым обладателем собственного жилья. И не будете испытывать никаких проблем после приобретения квартиры.

Дайджест Квартблога

Квартира в новостройке: с отделкой или без? — Квартира с отделкой или без, что лучше? Разбираемся, какие плюсы и минусы есть в покупке квартиры с дизайнерской отделкой.

Типы домов: условия жизни в сталинках, хрущевках и брежневках — Плюсы и минусы серий домов старой застройки.

Расскажем не только о сталинках и хрущёвках, но ещё и о брежневках.

На чем можно сэкономить во время ремонта — Хитрости от дизайнеров: где можно немного ужаться с бюджетом ремонта без потери качества? Как сэкономить на ремонте квартиры? Расскажем в нашей статье!

Как и зачем покупать дизайнерскую мебель — В эту мебель сложно не влюбиться! Дизайнерская мебель в квартиру: делимся полезными фактами и советами, которые помогут спланировать покупку и не переживать из-за ее цены.

Настоящий экодизайн: все правила «зеленого» дома — Как жить в гармонии с природой? Шесть простых идей, которые помогут спасти мир.

Покупка, квартира

На что обратить внимание при покупке «вторички» |

Если вы решили купить квартиру на вторичном рынке, вам необходимо обратить внимание на несколько важных моментов.

Не стоит забывать, что у квартиры или дома на вторичном рынке есть история:  у объекта был один или даже несколько собственников. Важно тщательно изучить информацию о предыдущих владельцах квартиры до заключения договора, поскольку если выяснится, что кто-то из прежних собственников может претендовать на жилье, сделку могут признать недействительной. Квартира может также быть под арестом, или участвовать в качестве имущества для раздела в суде или быть в залоге у банка. Наши специалисты помогут вам проверить историю квартиры, удостовериться, что все участвовавшие в приватизации жильцы согласны с продажей и все они выписались до оформления сделки купли-продажи.

Для продажи вторичной недвижимости некоторые продавцы делают легкий косметический ремонт, который позволяет скрыть недостатки капитального ремонта, например, плохую проводку, старые трубы, неровности или щели в стенах. Обязательно изучите квартиру на предмет наличия плесени в ванной и на кухне. В случае если в квартире есть перепланировки, выясните, узаконены ли они в соответствующих инстанциях.

Если вы хотите купить квартиру в новостройке, заранее вы не сможете узнать, какие же там будут соседи. Но в случае с покупкой квартиры на вторичном рынке, вы можете, по сути, выбрать себе соседей. Зайдите в соседнюю квартиру или найдите старшего по подъезду и выясните у них все, что вас интересует о доме и его жильцах.

Если вам попалась подозрительно дешевая квартира, перестрахуйтесь и перепроверьте ее историю, в этом вам могут помочь наши эксперты. Кроме того, если продажей квартиры занимается не собственник, а доверенное лицо, поинтересуйтесь, как он связан с собственником квартиры и проконсультируйтесь с нотариусом, который оформил ему доверенность. В случае если квартира собственнику досталась по решению суда, следует обратиться в суд, из которого получено постановление, затребовать оригиналы документов и убедиться в законности сделки.

Ну и, наконец, при заключении договора, не пытайтесь сэкономить, используя шаблонный договор купли-продажи. Лучше доплатить за грамотно составленный документ, ведь в случае возникновения споров суд будет руководствоваться вашим договором. И если в нем не прописаны все обязанности участников сделки, то доказать свою правоту будет сложно.

Позвоните в нашу компанию прямо сейчас, и мы поможем вам выбрать квартиру вашей мечты и сделаем все, что бы вы были спокойны за ее «чистоту»!

(4212)74-94-84

Как проверить квартиру перед покупкой — Недвижимость

Допустим, вы собрались покупать квартиру. Подобрали несколько подходящих вариантов и договорились с продавцами о просмотре. На что обратить внимание? 

Проверяем район

Обратите внимание на расстояние от остановок, магазинов и других интересующих вас объектов. Оцените близость и доступность общественного транспорта, развитие инфраструктуры, состояние дорог, тротуаров и дворов. 

Кроме того, важно обратить внимание на эти пункты:

• Узнайте, нет ли поблизости вредных предприятий.
• Если у вас есть дети или планируется их появление, узнайте, есть ли поблизости детские поликлиники, сады и школы.
• Внимательно осмотрите двор, детские площадки и парковки — они много расскажут о социальном статусе жильцов.
• Оцените чистоту и место, где установлены контейнеры для мусора.

Всё записывайте в блокнот и фотографируйте — так будет проще сравнить понравившиеся варианты и окончательно определиться с выбором.

🏡 Радость от покупки пусть и идеальной квартиры быстро сойдет на нет, если район оставляет желать лучшего. Поэтому подойдите к выбору района со всей ответственностью. Читайте также: «Как выбрать район для покупки квартиры и не прогадать».

В квартире

Проверьте соответствие параметров, указанных в объявлении (например, метраж, высота потолков, тип дома и т. п.), с данными в свидетельстве о собственности. Убедитесь, что в квартире нет незаконных перепланировок.

На просмотре квартиры особое внимание уделите следующим деталям:

• Состояние подъезда и территории около дома
• Наличие исправно работающего лифта
• Внешний вид комнат, потолка, стен и пола
• Состояние сантехники, газовых труб и прочих коммуникаций
• Уровень шумоизоляции

Ваша внимательность не должна смущать продавца. Если хозяин квартиры во время вашего осмотра нервничает или ведет себя странно — это повод насторожиться и проверять еще более тщательно.

🏡 Замеченные недостатки квартиры могут стать причиной торга. Указывая на дефекты, можно скинуть до 10% от заявленной стоимости. Читайте также: «Как получить скидку от продавца квартиры».

Всё проверили. Что дальше? 

Если квартира вам понравилась и всё устраивает, переходите к проверке юридической чистоты. Предупредите продавца, что вам нужно время на обдумывание, и назначьте дату следующей встречи.

Выбрать квартиру

На что обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры

Сколько у квартиры собственников и с кем вы ведете переговоры?

Что такое обременение жилья, и почему это важно?

Кто еще зарегистрирован в квартире?

Что должно насторожить при покупке?

1. Слишком низкая цена. Да, бывают обстоятельства, в которых владельцам проще сделать скидку и продать быстрее, нежели ждать. Например, необходимость приобрести другое жилье, переезд за границу, предполагаемые большие траты, и так далее. Но доверять только словам не стоит. Если вы видите, что квартира без видимой причины слишком дешевая, это должно насторожить и побудить внимательнее изучить обстоятельства предполагаемой сделки.

2. Странное поведение продавца. Очень широкое понятие, но если говорить в общем: если вас что-то настораживает в том, как продавец общается и ведет себя, не отмахивайтесь от этих ощущений. Дело в том, что сделку с недвижимостью можно признать недействительной постфактум, если собственник или его родственники подадут заявление о том, что он был недееспособным на момент подписания договора. «Недееспособность» — это и болезнь, и наркотическая зависимость, и даже тяжелые жизненные обстоятельства, которые помешали человеку ясно мыслить. Нередко ссылаются не возраст (и следовательно, вызванную им невозможность принимать осознанные решения), но тут, к счастью, вы можете и сами заметить возможные будущие проблемы.

Что же касается всех остальных аспектов — к сожалению, многие нюансы абсолютно непредсказуемы. Вы можете подстраховаться только запросом в Росреестр, но в нем содержатся только данные о недееспособности гражданина, признанные в суде. Если до такого ситуация не доходила, поможет только экспертиза, заключение которой перед сделкой и будет вашей гарантией того, что продавец был дееспособным на момент продажи квартиры. К сожалению, не все могут попросить продавца о таком напрямую.

В любом случае, обращайте внимание на видимые странности. Если что-то настораживает, лучше отказаться от такой сделки.

3. Категорическое нежелание продавца ждать или отвечать на дополнительные вопросы. Если продавец, например, слишком торопит вас с выбором и не согласен ждать, это должно насторожить. Не обязательно это говорит о его недобросовестности, возможно, собственник торопится, чтобы заключить другую сделку, если он покупает новое жилье. Но в том случае, если для вас важно не торопиться и все как следует проверить и обдумать, если смысл обратить внимание на другие предложения.

Если вы видите, что продавец что-то замалчивает или старается обходить какие-то темы (касающиеся истории квартиры, причин, по которым он продает, и так далее), это тоже повод задуматься.

Будьте бдительны при покупке квартиры, и тогда вы сможете избежать многих досадных неприятностей и заключить выгодную и законную сделку!

 

Самые актуальные новости Росконтроля в Telegram. Подписывайтесь!

Поделиться с друзьями

Осмотр квартиры перед покупкой — сервис срочных выписок ЕГРН.Реестр

Приемлемые варианты по покупке отобраны, и вот наступает момент, когда нужно провести осмотр. Цель — сбор информации. Ключевые моменты — внимательность, общительность и следование плану. В качестве плана используйте наши рекомендации.

 

Что взять с собой на осмотр квартиры

1. Чек-лист, бумагу и ручку.
2. Телефон с фонариком и камерой.
3. Небольшой электроприбор для проверки розеток.  

На что обратить внимание при осмотре квартиры

Собирать сведения нужно сразу по нескольким направлениям — если некоторые из них сразу не кажутся очевидными, то впоследствии неучтенные моменты могут отравить жизнь на новом месте. Итак, обязательные вопросы при осмотре квартиры на вторичном рынке для оценки:

• район;
• придомовая территория;
• дом;
• подъезд;
• квартира;
• соседи.

При оценке района имеет значение транспортная доступность и наличие инфраструктуры — магазины, детские сады и школы, поликлиника, развлекательные и спортивные центры. Придомовая территория предполагает место для стоянки автомобиля, детскую площадку, отсутствие шумных трасс. Впрочем, возможны разные личные предпочтения и важно обратить внимание на эти моменты.

 

До встречи с продавцом жилья нужно осмотреть дом со всех сторон и проверить подъезд. В результате сделать пометки по таким пунктам:

• Наличие в стенах дома заметных трещин или следов их ремонта. Насколько близко они проходят от интересующей квартиры.
• Наличие в доме точек общепита, бань, развлекательных заведений. Многие виды таких объектов работают с нарушением всех норм и доставляют жильцам серьезные неудобства — влажность в квартирах, запахи, шум, насекомые, крысы.
• Состояние лифта и его исправность.
• Внешний вид, влажность и запах в подъезде. Высокая влажность обычно свидетельствует об изношенности коммуникаций в подвале дома. Это влечет за собой грибок в квартирах, ускоренное разрушение конструкций здания и перебои с коммунальными услугами.
• Наличие, расположение и исправность мусоропровода. Идеальный вариант размещения — между площадками, максимально удаленно от квартир.

 

Осмотр квартиры перед покупкой и что спрашивать при осмотре квартиры

1. Сверить фактическую планировку с данными техпаспорта. Планировку и метраж квартиры можно также посмотреть в выписке из ЕГРН, которую владелец получил при покупке недвижимости. Квартиру с незаконной перепланировкой может не принять банк при оформлении ипотеки. Обратить внимание на срок владения квартирой — период меньше 3 лет потребует дополнительного сбора информации. Чтобы не нарваться на мошенников, в таком случае лучше запросить дополнительную выписку ЕГРН об истории смены собственников этой квартиры.
2. Убедиться, что в квартире нет жильцов. Если есть — поинтересоваться их правами на проживание, чтобы исключить сложности с выселением после покупки. Если, например, жилец имеет право пожизненного проживания в квартире на основании отказа от участия в приватизации этой квартиры, то принудительно выселить его нельзя. Спросить у владельца о взрослых детях. Если кто-то из них служит в армии или отбывает наказание, то может вселиться в квартиру после продажи на праве проживания.
3. Квартира на последнем этаже — добиться доступа на технический этаж и крышу, даже если придется обратиться в ЖЭК или к старшему по дому вместе с собственником. Потеки от воды, лужи, бочки или тазы — информация о плохом состоянии крыши.
4. Оценить шумоизоляцию. Для этого можно обратиться к соседям и попросить их на несколько минут громко включить телевизор. При тонких стенах в квартире на осмотре шум телевизора соседей будет хорошо слышен.
5. Отодвинуть мебель и ковры. Может обнаружиться грибок, трещины, следы насекомых. Свежий ремонт с натяжными потолками может скрывать то же самое. Добросовестный хозяин квартиры не будет возражать, а если будет — обязательно нужно поинтересоваться причиной отказа и взять на заметку.
6. Удостовериться в целостности пломб на счетчиках и сверить их показания с квитанциями на коммуналку. Проверить исправность входных кранов на трубах водоснабжения.
7. Оценить вид изо всех окон. Проверить состояние балконных дверей и окон. Спросить, когда устанавливали и сохранился ли договор с компанией.
8. Проверить исправность розеток во всей квартире.
9. Проверить исправность батарей отопления по всей площади радиатора и наличие кранов.

  

Неочевидные, но важные вещи, на которые нужно обратить внимание при осмотре квартиры

• После содержания домашних животных может остаться запах разной степени интенсивности. Потереть влажной тряпкой пол в углах и оценить, насколько серьезна проблема. Может потребоваться полная замена половых покрытий.
• Аромат свежесваренного кофе или выпечки при осмотре квартиры может маскировать дурной запах от изношенных коммуникаций. Уделить пристальное внимание возможным источникам запаха — осмотреть сточные трубы на кухне, в ванной и в туалете. Пустить воду под максимальным напором и заметить, насколько хорошо она уходит в сливное отверстие. Спустить воду в унитазе с той же целью.

• Поговорить с соседями по площадке, сверху и снизу. Познакомиться с бабушками. Для этого даже есть смысл посетить этот дом еще раз. Можно получить массу информации про домоуправление, отключения воды и электричества. В ходе правильно проведенной беседы можно узнать про соседа-барабанщика, наркоманский притон, тайный хостел и найти старшего по дому. Те же соседи могут рассказать, кто из жильцов подъезда делал серьезный ремонт и вынес у себя в квартире несущие стены — кстати, не живет ли он как раз под той самой квартирой?

 

Проведя осмотр квартиры перед покупкой, придерживаясь наших рекомендаций, вы значительно снизите риски приобрести квартиру с весомыми дефектами!

 

 

Эксперты назвали 10 признаков квартир, которые опасно покупать

МОСКВА, 15 янв — ПРАЙМ. К выбору недвижимости, особенно на вторичном рынке, стоит отнестись очень внимательно. Эксперты предупредили, что если неосмотрительно подойти к этому вопросу, то покупка новой квартиры может превратить жизнь в череду судов и разбирательств, а само жилье и вовсе может оказаться абсолютно непригодным для жизни.

Риелторы и юристы назвали для «РБК» десять признаков проблемного жилья, от покупки которого лучше отказаться.

ПРИЗНАК № 1  Незаконная перепланировка

Один из важных критериев, на которые стоит обратить внимание при покупке квартиры, — наличие перепланировки.

Руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды сервиса «Авито-Недвижимость» Руслан Закирьянов предупредил о том, что «в том случае, если изменения в планировке не были узаконены владельцами квартиры, покупателю придется делать это самостоятельно. Оформление таких изменений займет дополнительное время и потребует немалых денежных затрат, а также есть риск, что придется вернуть старую планировку, если новую не согласуют уполномоченные органы».

Риелторы рассказали, когда выгоднее купить жилье

ПРИЗНАК № 2  Неблагополучный район

Эксперты рекомендуют заранее изучить район, в котором находится квартира, и отказаться от сделки, если дом расположен в неблагополучном месте.

«Неблагоприятная экологическая обстановка, действующие промзоны, скудная социальная инфраструктура или внушительное количество крупных автомобильных автомагистралей поблизости — в таких районах не стоит приобретать жилье аллергикам, людям с хроническими заболеваниями дыхательных путей. Постоянное пребывание в экологически неблагоприятной зоне может принести ощутимый вред их здоровью», — пояснил Закирьянов.

Готовясь к покупке, по его словам, стоит изучить информацию о районе и окрестностях дома на форумах в интернете и поговорить с жителями дома (потенциальными соседями) или окрестных домов, которые расскажут о проблемах, которые на первый взгляд незаметны.

ПРИЗНАК № 3. Наследство или подарок

Внимательно следует относиться к покупке той недвижимости, которая перешла к продавцам по договору дарения или по наследству.

Адвокат Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко) сказала, что «если, например, продавец получил квартиру по наследству меньше трех лет назад, есть риск, что владение этой квартирой может кто-то оспорить. Кроме того, если 15 августа продавец стал наследником, 25 августа получил свидетельство о собственности, а 26 августа уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно присутствует мошенническая схема».

ПРИЗНАК № 4. Отказ от приватизации

Квартиру, которая была приватизирована в недавнем прошлом, также лучше не покупать. Тем более если в приватизации не участвовал кто-то из прописанных в ней на тот момент жильцов. Данильченко пояснила, что «по закону, отказавшийся от приватизации жилец имеет право на пожизненное проживание в квартире».

ПРИЗНАК № 5. Много переходов прав

Еще один признак «плохой» вторичной недвижимости — большое число переходов прав собственности.

Руководитель офиса «Миэль» «В Крылатском» Ирина Бербенева рассказала, что «в этом случае необходимо проверять в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев. В большинстве случаев документы на подобные объекты нечисты. За такой историей может скрываться какая-нибудь неприятная ситуация, которая может вызвать расторжение всех последующих сделок». 

Названа минимальная стоимость аренды жилья в Москве

ПРИЗНАК № 6. Материнский капитал

От покупки квартиры, в которую вложен материнский капитал, также лучше отказаться.

«В случае использования маткапитала при покупке квартиры обязательно выделяются доли на несовершеннолетних детей. Проверить это можно через выписку из ПФР об использовании средств маткапитала. Если дети не являются собственниками квартиры, значит их права ущемлены, а сделка будет признана незаконной», — пояснила Бербенева.

ПРИЗНАК № 7. Заниженная стоимость

Когда цена квартиры слишком занижена, это скорее всего тревожный признак.

«Довольно часто собственники квартир хотят прописать в договоре купли-продажи меньшую сумму. Такое желание связано не только с попыткой уклониться от налогов со стороны продавца. За этим может скрываться мошенническая схема. При признании судом сделки недействительной продавец будет обязан вернуть только указанную в договоре сумму», — пояснила эксперт «Миэля».

ПРИЗНАК № 8. «Убитый» ремонт

Стоит отказаться от приобретения квартир, которые риелторы называют «убитыми» (то есть в таком плохом состоянии, что им требуется капитальный ремонт), рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Стало известно, какой квартирный ремонт россияне любят делать сами

Он сказал, что, хотя «такие объекты продаются с большой скидкой, однако здесь практически невозможно жить. Наиболее сложные для дальнейшей реализации варианты — жилье, в котором был пожар, так как надолго остающийся после этого запах гари, а также вид обугленных окон и балкона сильно отпугивают потенциальных покупателей». Куликов добавил, что нередко привести в порядок такие квартиры оказывается существенно дороже, чем сразу купить квартиру со схожими характеристиками и свежим ремонтом. Кроме того, за хаосом можно не заметить существенных изъянов жилья, напомнил эксперт.

ПРИЗНАК № 9. Дом под снос

Неблагоприятным фактором считается также нахождение дома в списке объектов реновации. «Если власти города планируют снести дом, в котором вы приобретаете квартиру, есть опасность, что вас переселят в другой объект, который может располагаться не там, где вы планировали поселиться, — в другом районе, вдали от необходимой вам инфраструктуры, к примеру школы или поликлиники. И выбирать вам придется из нескольких квартир, которые вам предложат по программе реновации», — пояснил Закирьянов.

ПРИЗНАК № 10. Владелец на учете

Стоит отказаться от покупки квартиры, когда продавцом жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере, отметил Куликов.

Он уточнил, что «это одна из популярных схем аферистов и такую сделку легко расторгнуть, в результате покупатель остается без денег и без квартиры». Эксперт отметил, что в этом случае доказать свою правоту бывает непросто, так как родственники собственника специально в день сделки обращаются за помощью с жалобами, что состояние здоровья собственника продаваемого жилья ухудшилось.

Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры.

Популярность вторичного жилья позволяет рассчитывать на покупку недорогой, но уже готовой квартиры. Заключить договор купли-продажи несложно – куда важнее не нарваться на мошенников и купить действительно стоящую квартиру. Из нашей статьи вы узнаете, на что обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке.

 

 

○ Особенности покупки жилья на вторичном рынке.

Вторичный рынок жилья – это уже готовые квартиры, передаваемые из рук бывшего собственника в распоряжение нового владельца. Гражданско-правовые отношения предполагают обязательное заключение договора купли-продажи. Покупатель должен проверить:

• Юридическую чистоту квартиры.
• Личность продавца.
• Отсутствие обременений (ареста, наследников, несовершеннолетних владельцев).
• Технические характеристики жилища.
• Честность риелтора, нотариуса или юриста.

По сравнению с новостройками, вторичное жилье уже имеет обжитой вид. Немаловажно обратить внимание на инфраструктуру района, а также на отсутствие «вредного» производства вблизи от дома.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что говорит закон?

Российское законодательство закрепляет право владения, пользования и распоряжения недвижимостью при наличии правоустанавливающих документов на жильё. Процедура купли-продажи квартир на вторичном рынке регламентируется Гражданским кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, а также ФЗ «О материнском капитале». Правоотношения требуют оформления специального соглашения:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Покупка жилья происходит между покупателем и продавцом. Последний должен являться собственником квартиры. В противном случае стороны не смогут заключить гражданско-правовую сделку.
Пошаговая инструкция покупки недвижимости:

1. Выбор квартиры на рынке вторичного жилья.
2. Изучение правоустанавливающей и технической документации на объект собственности.
3. Проверка личности продавца.
4. Заключение договора внесения аванса
5. Подготовка документов для оформления сделки.
6. Составление и подписание договора купли-продажи квартиры.
7. Регистрация нового собственника в государственном органе.
8. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.

Безопасность предстоящей сделки зависит от обоих участников. Поэтому, прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи, рекомендуется проверить юридическую чистоту недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие риски могут возникнуть на вторичке?

Распространенным видом рисков является наличие обременений. Продавец может не проинформировать покупателя о наследниках на квартиру. Порой на недвижимость накладывается арест, что создает препятствия для продажи квартиры. Покупая обремененное жильё, покупатель рискует остаться ни с чем и потерять деньги.
Второй проблемой считают отсутствие согласия второго супруга на продажу совместной квартиры. В соответствии со ст. 35 СК РФ, сделка может быть зарегистрирована только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга. Соответственно, купля-продажа скорее всего будет оспорена в суде.

✔ Мошеннические схемы

Полностью обезопасить себя от мошенников вряд ли удастся, но зато можно пресечь обман со стороны продавцов. Несколько советов, которые пригодятся вам на будущее:

1. Откройте оригинал паспорта продавца. Проверьте, чтобы участник сделки являлся дееспособным совершеннолетним лицом.
2. Изучите доверенность. Если от имени продавца действует его представитель, потребуйте доверенность и изучите его права. Представитель должен участвовать в сделке на основании круга оговоренных прав (например, заключение договора без финансовых операций).
3. Остерегайтесь низких цен. Занижение реальной стоимости квартиры – явный признак присутствия обременения или «черной» истории.

Не рекомендуется вступать в сделки, если продавец вызывает недоверие или умалчивает о некоторых деталях.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как правильно составить договор купли-продажи.

Свободное изъявление воли сторон закрепляется в соглашении на покупку недвижимости. На основании ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи имеет строго письменную форму со следующими сведениями:

• Дата и место подписания.
• ФИО участников сделки, включая представителей (по паспорту).
• Информация о квартире с указанием технических характеристик.
• Правоустанавливающие сведения продавца.
• Стоимость квартиры, порядок и сроки совершения платежа.
• Иные сведения о сделке.
• Подписи обоих участников.

По правилам, договор купли-продажи квартиры считается действительным только после регистрации в государственном реестре прав. Вместе с договором стороны заключают передаточный акт и договор аванса.

✔ Договор аванса

Предварительный платёж (аванс) служит гарантией совершения дальнейших платежей покупателя в пользу продавца. Обычный авансовый договор заключается в письменной форме.
Содержание соглашения сторон предусматривает:

• Адрес и цену квартиры.
• Сумму передаваемого аванса.
• Дату и время уплаты.
• Сведения о прописанных в квартире лицах (до выписки).
• Информацию о банке-посреднике.
• Данные об участниках.
• Иные сведения.

Аванс передается в денежной валюте и возвращается обратно, если сделка не состоялась. Отказ в возврате денег со стороны продавца обжалуется в суде на основании договора аванса.

✔ Что должно быть зафиксировано обязательно?

Совершение сделки купли-продажи квартиры предполагает подлинность всех документов. Присутствие не заверенных у нотариуса копий должно насторожить потенциального покупателя. Продавец предоставляет сведения об отсутствии ареста квартиры, т.е. запрета продажи.
Кроме того, в домовой книге должен быть зафиксирован факт выписки жильцов. Если собственников жилья несколько, потребуется письменное согласие каждого на продажу квартиры. Причем несовершеннолетние распорядители недвижимостью заручаются разрешением со стороны органов опеки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Проверка квартиры и собственника.

Определившись с вариантом квартиры, самое время проверить юридическую чистоту объекта и собственника.
Перечень проверяемых документов:

1. Свидетельства на право собственности квартирой (акт государственного органа или дарственная). Удостовериться в факте принадлежности помогает выписка из ЕГРН по запросу покупателя. Также можно обратиться в БТИ.
2. Доверенность (если объект передаётся представителем собственника).
3. Паспорт продавца (подлинность, отсутствие исправлений, наклеек, стёртой информации, вырванных вкладышей и т.д.).

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья имеет неоспоримые преимущества. Проверив документы на подлинность, покупатель может обзавестись готовой квартирой в районе с развитой инфраструктурой.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Что делать если продавец поднял цену перед покупкой?

Распространенная практика: стороны заключают предварительный договор купли-продажи с одной ценой, а через некоторое время продавец сообщает, что квартира стоит дороже и нужно доплатить. Вариантов действий два: отказаться от покупки по завышенной цене или настаивать на старой цене и возврате аванса (через суд). Во втором случае сделка перехода прав собственности будет заблокирована, что явно невыгодно продавцу (особенно, если на квартиру имеются другие покупатели). Таким образом, покупателю удастся либо сбить цену, либо вернуться к первоначальному варианту.

✔ Продавец не выписывается из квартиры после получения аванса

Согласно п.2 ст. 292 ГК РФ, основанием для выписки продавца из квартиры служит продажа жилья новому собственнику. При использовании аренды банковской ячейки можно недоплатить продавцу часть суммы за квартиру. Перевод остатка будет осуществлен только после фактического снятия прежних жильцов с регистрационного учёта.
Но лучше всего сразу обратиться в суд и осуществить выписку прежнего собственника в принудительном порядке. Получив решение суда, покупателю останется отнести лист в паспортный стол и выписать продавца из квартиры без его согласия.

Вернуться к содержанию ↑

 

Адвокат Олег Сухов расскажет, как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

8 вещей, на которые следует обратить внимание при инвестировании во вторичные рынки | Блог

‍

‍

Как многие из нас уже знают, инвестирование в многоквартирные дома широко считается разумным вложением, но могут быть области, которые немного умнее других. Первичные рынки богаты объектами и полны людей, но это не гарантирует, что вы сможете инвестировать в недвижимость, которая будет приносить хорошую прибыль или даже иметь низкий уровень вакантных площадей. По мере того, как рынки меняются, единицы на первичных рынках становятся недоступными для людей со средней средней заработной платой из-за доступности, а большое количество роскошных квартир и кондоминиумов пустуют из-за этой проблемы.Это заставляет жителей искать места, которые они могут позволить себе жить, — районы, представляющие наибольший потенциал для инвесторов в квартиры.

Что такое вторичные рынки?

Вторичные рынки — это города среднего размера, в которых начался рост. Этот рост обычно состоит из устойчивого роста местной экономики, новых рабочих мест и предприятий, а также новых технологий. Эти области роста привлекают людей к переезду в эти места, что создает повышенный спрос на жилье.

Но как вы определяете, считается ли область вторичным рынком, и, что более важно, как вы определяете, подходят ли они для вас?

Сравните прирост населения в стране и на местном уровне

Первый шаг — посмотреть на процент прироста населения области и сравнить его со средним показателем прироста населения по стране. В 2019 году темпы роста населения США составили 0,5%. Сравнение этих двух чисел может дать вам представление о количестве людей, переехавших в этот район.Кроме того, было бы дополнительным преимуществом посмотреть на уровень населения и темпы прироста населения в возрасте от 15 до 34 лет. Это будут ваши нынешние и будущие жители, если вы решили инвестировать.

Наблюдайте за рынком труда

Из-за растущих операционных затрат многие предприятия переносят свои отрасли с густонаселенных первичных рынков в города среднего размера и даже в некоторые сельские районы. Это повысит уровень занятости в этом районе и даст вам представление о том, сможет ли рынок выдержать арендные расходы с течением времени из-за того, что отрасли останутся стабильными.Однако не стоит просто смотреть на последние несколько месяцев или даже на прошедший год. Вам нужны данные о росте рабочих мест по крайней мере за пять лет, прежде чем вы сможете сделать точный прогноз стабильности рабочих мест в этом районе. Вам также может быть полезно следить за местными новостями, чтобы узнать, какие предприятия переехали в интересующий вас район. Неизвестные компании могут не обеспечить такой финансовой стабильности в этом районе, но крупные компании из списка Fortune 500, скорее всего, это сделают.

Сколько стоят дома?

Текущая средняя цена продажи дома составляет 320 000 долларов.Если средняя цена продажи дома в районе равна или выше, чем в среднем по стране, есть большая вероятность, что этот район будет заполнен людьми, которые не могут позволить себе купить дом, но могут позволить себе арендовать дом. Фактически, есть 12% поколения миллениалов (60% рынка аренды), которые считают, что они будут арендовать на неопределенный срок из-за выдающихся цен на дома.

Растут ли цены на жилье?

Может показаться, что это то же самое, что и средняя цена продажи дома, но это не так.Рост цен на жилье продвигает эти данные еще дальше, показывая, как рынок рос или уменьшался с течением времени. Как правило, если цены на жилье имеют тенденцию к росту в течение нескольких лет, это связано с увеличением стоимости в этом районе или увеличением спроса. Используя эти данные, вы можете предсказать, будет ли в этом районе и дальше наблюдаться рост цен на жилье и сохранится ли потребность в аренде домов.

Кто может позволить себе дома в этом районе?

Индекс доступности жилья измеряет способность семьи, получающей средний доход в зависимости от района проживания, позволить себе приобретение дома.Оценка 100 означает, что семья со средней заработной платой имеет достаточно денег, чтобы позволить себе дом, включая 20% первоначальный взнос. Районы, в которых индекс ниже, могут быть выгодным местом для инвестиций, поскольку это означает, что большинство населения этого района не может позволить себе купить дом. Однако число более 100 также может быть полезным, поскольку число более 100 может свидетельствовать о том, что население хорошо зарабатывает и может позволить себе более дорогие и роскошные квартиры. Лучше всего сопоставить эту информацию с другими факторами, указанными выше, и взглянуть на различные проценты местной заработной платы.(Например, население «X» состоит из 17% людей, которые зарабатывают от 0 до 25 000 долларов в год.)

Траектория рынка аренды часов

Рост домохозяйств дает представление о количестве домохозяйств, создаваемых в результате старения населения в рынок аренды, а также переезд в связи с популярностью района, возможностями трудоустройства и т. д. Используйте эту статистику наряду с ростом населения для получения наилучших сравнительных данных о домохозяйствах, переезжающих в интересующий вас район.

Сколько доходов идет на аренду ?

В 2018 году средняя валовая арендная плата как процент от дохода семьи составляла 40.6%. На вторичных рынках аренда обычно составляет меньший процент дохода, чем их аналоги на первичном рынке. Эта доступность выгодна инвесторам двумя способами. Во-первых, доступность — это запрос номер один для арендаторов, и это поможет удержать резидентов и уменьшить количество вакансий. Во-вторых, из-за меньшего процента больше возможностей для роста арендной платы. Фактически, вторичные рынки привели к росту арендной платы в марте 2020 года.

Блокады строительства

Последнее, на что вам следует обратить внимание, прежде чем вникнуть в инвестиционную недвижимость, — это местные законы и постановления, а также природный ландшафт района.На некоторых вторичных рынках действуют правила и правила, которые не позволяют инвесторам строить в определенных областях. При выборе района обязательно поговорите с кем-нибудь, кто знает местную политику в отношении земли и строительства , прежде чем вы купите. Кроме того, учитывайте затраты при строительстве на труднопроходимой местности. Хотя некоторые области могут поражать все области, перечисленные выше, если местность затрудняет строительство, стоимость строительства может не оправдывать вложенных средств.

Вторичные рынки предоставляют инвесторам широкие возможности для расширения своего бизнеса, а также предоставляют жилье тем, кто переезжает в новые населенные пункты.Следите за трендами рынков и потратьте время на изучение области, в том числе на посещение ее самостоятельно, прежде чем принимать решение о покупке.

Плюсы и минусы покупки недвижимости на вторичном рынке

Капилдев Бхагат, 46 лет, руководитель туристического агентства, планирует купить квартиру в Национальном столичном регионе (NCR). Он сосредоточился на предстоящей скоростной автомагистрали Дварка, где цены находятся в пределах его бюджета. Недавно один брокер посоветовал ему подумать о покупке на вторичном или вторичном рынке, так как таким образом он может получить большую скидку.Не подумав об этом раньше, Бхагат хочет взвесить все «за» и «против», прежде чем продолжить.

Преимущества

Основным преимуществом покупки на вторичном рынке является то, что цена ниже девелоперской. Говорит Нишант Сингхал, директор по стратегии и альянсам, Investors Clinic Infratech: «Сейчас хорошее время для покупки квартиры на вторичном рынке. Во многих частях Гургаона ставки перепродажи на 20% ниже, чем ставки застройщика ». На многих микрорынках по всей стране, где продажи снизились, разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках увеличился.

«Инвесторы, купившие несколько квартир несколько лет назад, когда цены росли, сталкиваются с трудностями при их продаже. У них также нет возможности удержать их. Теперь они хотят уйти, даже если им придется продавать с большой скидкой », — говорит Прадип Мишра, глава Sainik Estates из Гургаона. Поскольку инвестор также конкурирует с застройщиком за продажу на узком рынке, его цена должна быть более конкурентоспособной. Однако действовать придется быстро. «Мы ожидаем, что цены на вторичном рынке вырастут на 15-20% в следующем году», — говорит Сингхал.

Вторым преимуществом покупки на вторичном рынке является то, что вы можете получить квартиру в течение 6-12 месяцев.

Если покупать у застройщика на ранней стадии строительства, возможно, придется подождать 3-4 года. «Покупая на вторичном рынке, вы можете избежать риска развития — риска того, что проект может быть отложен или вообще не будет завершен», — говорит Мишра. В настоящее время многие покупатели также стремятся получить раннее владение, чтобы избежать одновременной оплаты аренды и EMI.

Сегодня вы тоже не голодаете по выбору на вторичном рынке. Саджид Мустафа Байг, менеджер по жилищным услугам в Silverline Realty, базирующейся в Бангалоре, говорит: «В 2015 году большое количество квартир в Бангалоре будет предлагаться во владение, так что есть множество вариантов».

Недостатки и риски

Самым большим недостатком покупки квартиры на вторичном рынке является то, что продавец может потребовать оплату наличными, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала с премии — суммы, на которую выросла цена.Чтобы обойти его, продавцы требуют, чтобы покупатель заплатил премию наличными. Спрос на наличные деньги не только является незаконным, но и служит сдерживающим фактором для многих.

«Класс заработной платы зависит от банковской ссуды. Они не могут получить ссуду под денежную составляющую », — говорит Байг. Когда вы покупаете у застройщика, он предлагает вам тарифный план, адаптированный к вашим потребностям, даже если проект был запущен 2–3 года назад. Это позволяет производить платежи по очереди. На вторичном рынке вам придется сразу оплатить часть стоимости, которую первый покупатель уже заплатил застройщику.Если бы проект был запущен на 2-3 года раньше, он оплатил бы 70-80% от общей стоимости.

Вам придется заплатить эту стоимость и премию сразу же. «Когда вы покупаете на вторичном рынке, ваш немедленный отток намного больше», — говорит Санджай Шарма, управляющий директор Qubrex, консалтинговой компании по недвижимости из Гургаона. Наконец, вы также можете оказаться в сложной ситуации, если не проверите заранее и не купите проект, который по какой-то причине застрял.

Проверки, которые необходимо выполнить

Перед оплатой продавцу получите последнюю выписку со счета от разработчика.В этом документе указывается сумма, которую заплатил предыдущий покупатель, и причитающаяся сумма. «Не должно быть никаких штрафов за просрочку или просрочку платежа», — говорит Сингхал.

Чтобы предотвратить отток, застройщики взимают комиссию за перевод, если покупатель продает квартиру до ее сдачи. В Мумбаи комиссия за перевод составляет 10% и более. В NCR он варьируется от 100-400 за квадратный фут. Во время сделки выясните, кто будет платить этот сбор.Если вам придется нести бремя, это сведет на нет ценовое преимущество, которое вы получаете от покупки на вторичном рынке.

Когда вы покупаете на вторичном рынке, вы должны произвести символическую оплату продавцу. Только после этого он покажет вам документы на право собственности. Как только вы получите эти документы, попросите застройщика проверить их, чтобы убедиться, что квартира действительно оформлена на имя человека, претендующего на право собственности.

Иногда квартира уже продана, а покупатель оказывается в ловушке с набором поддельных документов.

Затем проверьте, взял ли первоначальный покупатель жилищный заем. Если у него есть ссуда, узнайте, есть ли у него средства для ее выплаты. Если вы тоже собираетесь взять ссуду, уточните в своем банке, поможет ли это закрыть ссуду первому покупателю. «Процедура перевода ссуды из его банка в ваш может оказаться утомительной», — говорит Шарма. Узнайте, как имущественные документы перейдут из банка продавца в ваш.

Наконец, запустите регулярные проверки. Убедитесь, что застройщик, в проекте которого вы покупаете квартиру, имеет право собственности на землю, лицензию на разработку проекта и все другие согласования.Либо юрист может провести эти проверки за вас, либо вы должны купить в проекте, в котором по крайней мере четыре или пять банков предоставляют жилищные ссуды. «Если многие банки предоставляют ссуды, то все они должны были бы провести комплексную проверку, и все бумаги, вероятно, будут на месте», — говорит Сингхал.

Путеводитель инвестора — Multifamily.loans

Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать. Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания.Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет. Напротив, инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного периода, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает. После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя планируемый период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно разработать надежную стратегию.Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только на короткий срок, такие вещи, как штрафы за досрочное погашение (сборы за досрочное погашение кредита), и выбрать ли фиксированную, регулируемую или гибридную необходимо учитывать ссуду с регулируемой процентной ставкой. Напротив, долгосрочные инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать собственность.Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более качественное управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор места

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирной недвижимости, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, включая:

• Данные о занятости и экономике

• Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

• Тенденции роста населения и населения

• Данные о преступности и безопасности

Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно повышать ее стоимость с течением времени, инвесторам следует обратить внимание на рынки, на которых стоимость, вероятно, значительно вырастет в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где затраты в настоящее время растут. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в ближайшие 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, вероятно, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы сможете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирному ссуду и / или консалтинговой фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хотят ли они использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутанными аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты сторонних организаций, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы добиться лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных займов Freddie Mac ^® , Fannie Mae ^® и HUD, поскольку эти займы обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по долгу обычно взимают от 0.75% и 2% от общей суммы кредита, что может показаться много, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение. Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильного кредита может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы уже упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в ссуду.Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций. Подумайте об этом так: вы бы предпочли положить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. В то время как проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6 долларов.50), с правильной ссудой инвесторы могут получить от собственности в геометрической прогрессии больше прибыли.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение. Критерии одобрения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщики должны иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты сторонних организаций. Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

• Оценка: Оценка пытается определить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость.Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

  • Доходный подход, который оценивает стоимость собственности на основе ее дохода.

  • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж близлежащих аналогичных объектов.

  • Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе оценочной стоимости ее восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.

• Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда необходимо отремонтировать или заменить определенные компоненты. Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.

• Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества. ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, если при первоначальной оценке фазы I были обнаружены проблемы или свидетельства загрязнения. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.

• Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.

• Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности. Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.

• Сейсмический отчет: Обычно требуется только в регионах, где землетрясения обычны, например, в Южной Калифорнии.

• Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса и без права регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу.Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (например, многоквартирный дом) и не может использовать личные активы заемщика, такие как их дом или автомобиль, для того, чтобы погасить долг заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса поставляются со стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», такие как умышленное введение кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

Типы ссуд: HUD, агентские ссуды, банки и CMBS

Банковские ссуды — не всегда лучший вариант

Покупка второго дома для аренды: что можно и что нельзя

Хотя есть финансовые выгоды от инвестирования в арендуемую недвижимость, есть и риски — арендаторы, которые не платят арендную плату, и головная боль арендодателя. Вам нужно будет взвесить налоги, прирост стоимости недвижимости, ипотеку и расходы на обслуживание, а также ваше желание быть арендодателем, когда решите, является ли аренда аренды разумным финансовым шагом.

Ключевые выводы

• Покупка второго дома для сдачи в аренду дает несколько ключевых преимуществ, в частности налоговые льготы, такие как отчисления на проценты, страхование и другие расходы.
• С другой стороны, вам придется быть домовладельцем, что требует времени и энергии.
• Одна из лучших вещей, которые могут сделать потенциальные арендодатели, — это сделать домашнюю работу по недвижимости и набрать номера

Подумайте о налоговых преимуществах

Вы можете вычесть проценты, налоги, страхование и другие расходы из дохода от собственности и, как правило, вычесть убытки из другого дохода.Вы также можете вычесть амортизацию из ваших налогов.

Этот вычет в основном представляет собой надбавку на износ в течение 27,5 лет по состоянию на март 2020 года. Вы можете продать арендуемую недвижимость и вложить выручку в другую арендуемую недвижимость без уплаты налога на прирост капитала.

Не забывай, что будешь арендодателем

Ваша арендуемая недвижимость — это бизнес, требующий времени и энергии. Вы должны быть в курсе законов об аренде и по закону обязаны поддерживать безопасную и пригодную для жилья собственность для ваших арендаторов.

Помните, что арендатор, платящий большие деньги, имеет право ожидать почти мгновенного ответа на любую проблему, большую или маленькую. Арендаторы, которые знают, что платят немного ниже рыночной, будут немного менее требовательны. Помогает, если можно сделать мелкий ремонт самостоятельно. Вы также должны собирать арендную плату и иметь дело с просроченными арендаторами.

Если перспектива управления собственной арендой пугает, попросите своего брокера по недвижимости направить его к управляющему недвижимостью или смотрителю или выполните поиск в Интернете.Просто имейте в виду, что наем менеджера по недвижимости съест ваши доходы.

Сделайте домашнее задание по недвижимости

Потратьте столько же, если не больше времени на изучение арендуемой недвижимости, как на покупку жилья. Вы должны знать специфику рынка, законы зонирования и тенденции как в отношении аренды, так и продажи жилья в выбранном вами месте. Посмотрите на школы, транспорт, рекреационные ресурсы, магазины и то, что жильцы этого района ожидают от аренды.

Покупка права выкупа может быть вариантом, поскольку банк, лишивший права выкупа, обычно хочет вернуть остаток по ипотеке и продает недвижимость по цене ниже рыночной.

Вы хотите, чтобы ваша недвижимость была привлекательной для арендаторов. Ищите недвижимость на набережной, рядом с кампусом колледжа или местной школьной зоной. Старый дом в стабильном поселке или дом в оживленном районе также может быть хорошим вариантом.

Если вы покупаете инвестиционную недвижимость для сдачи в аренду на новом поле для гольфа, остерегайтесь «синдрома поля для гольфа». Если более новое и красивое жилье для поля для гольфа будет построено в том же районе, ваша собственность может выглядеть устаревшей через несколько лет, что снизит цену .

Не пренебрегайте цифрами

Используйте приложения для смартфонов или онлайн-калькуляторы ипотечных кредитов, чтобы проанализировать ежемесячные расходы на жилье. Калькулятор должен позволять вам вводить покупную цену, первоначальный взнос, налоги, страховку и процентную ставку по ипотечному кредиту. Ставки по ипотеке на арендуемую недвижимость обычно выше, чем ставки на первичный дом. Также учитывайте техническое обслуживание и ремонт. Хорошее эмпирическое правило — около 1% от покупной цены в год.

Таким образом, содержание недвижимости за 300 000 долларов будет стоить примерно 3 000 долларов в год.Однако вы можете увеличить процент до 1,5% или 2%, если собственность старше. Другой способ рассчитать ремонт и техническое обслуживание — это придерживаться того, что иногда называют «правилом квадратных футов», согласно которому домовладельцы составляют 1 доллар на квадратный фут в год. Если, например, ваш арендованный дом составляет 1800 квадратных футов, вы рассчитываете на 1800 долларов в год на ремонт и техническое обслуживание.

Советы потенциальному арендодателю

Пример из реального мира

Вот пример прогнозируемого дохода: Допустим, вы арендуете дом за 300 000 долларов за 2 000 долларов в месяц.Первоначальный взнос в размере 20% составляет 60 000 долларов, а фиксированная 30-летняя процентная ставка по остатку в размере 240 000 долларов составляет 4%. Налоги, страхование и бюджет на техническое обслуживание доведут ежемесячные расходы до 1764 долларов, что дает номинальную прибыль в размере 2838 долларов в год, или 4,73% от первоначального взноса в год. Неплохо.

Это намного лучше, чем сберегательный счет, и лучше, чем дивиденды по большинству акций голубых фишек, хотя, возможно, не так много, как вы могли бы заработать на фондовом рынке в хороший год. Но если вы рассчитываете типичную амортизацию в размере 3.На 64% номинальная прибыль в размере 2 838 долларов США превращается в убыток в размере 6 252 долларов США, который вы можете применить к прочему доходу. Однако, в зависимости от вашей налоговой категории, это может составить несколько сотен долларов налоговой экономии до положительного денежного потока плюс возможность что дом оценят в цене.

Итог

Инвестиции в недвижимость для получения дохода не для всех, но если вы относитесь к своим инвестициям как к бизнесу, терпимы к внутренним рискам и умеете обращаться с молотком, финансовые выгоды могут быть значительными.

Как купить квартиру на вторичном рынке? Путеводитель

Покупка квартиры на вторичном рынке до сих пор остается одним из самых популярных решений, которые решается купить молодежь. Покупка первой квартиры — серьезное решение и долгосрочное вложение, поэтому стоит больше заинтересоваться предметом, чтобы потом не жалеть о слишком поспешных шагах. На что обратить внимание, чтобы? О чем спросить продавца? Как проходит процесс покупки и в чем преимущества этого типа квартиры?

В нашем руководстве мы рассмотрим каждый из этих важных шагов, чтобы убедиться, что у вас нет сомнений и что вторичный рынок открыт для вас.

Вторичный рынок жилья

Что такое квартира на вторичном рынке? Это квартира, которая уже использовалась раньше. Таким образом, мы покупаем квартиру не у застройщика, а у предыдущего владельца. Это может быть как минус, так и плюс, во многом это зависит от того, какого продавца мы получим и на каких условиях заключаем с ним договор.

Преимущества квартиры на вторичном рынке

Квартиры вторичного рынка имеют много преимуществ, которых мы не смогли бы найти в квартирах застройщика.

Привлекательные цены

Квартиры на вторичном рынке, так как они уже использовались ранее, часто дешевле, чем те, которые предлагает застройщик.

Привлекательное расположение

Квартиры на вторичном рынке часто обеспечивают доступ к лучшей и более обширной инфраструктуре — школам, магазинам, детским садам или банкам — благодаря тому, что они существуют уже давно. Это существенное преимущество, учитывая, что квартиры напрямую от застройщика часто строятся на вновь построенных жилых комплексах, в которых все еще могут отсутствовать базовые здания и учреждения.

Жизнь с душой

Это особенно важный момент для всех, кто ценит нестандартные решения. Благодаря возможности купить квартиру на вторичном рынке, мы можем жить в довоенном климатическом многоквартирном доме или в жилом массиве, в котором мы провели все детство.

Знание потенциальных соседей

Информация, рядом с которой мы будем жить, очень важна, особенно если у нас есть маленькие дети или мы сторонники полного тишины и покоя.Бесценно проведение интервью с предыдущим владельцем!

Быстрое перемещение

В отличие от новостройки, вторичные квартиры уже построены и готовы к немедленному заселению. Так что, если вы торопитесь или хотите как можно скорее начать украшать свои четыре угла, решение подойдет вам лучше всего.

Недостатки вторичного рынка квартир

При каждом достоинстве есть и недостатки, которые где-то спрятаны. Ради баланса мы тоже о них говорим.Мы подозреваем, что их знания определенно важнее самих преимуществ!

Необходимость ремонта

Не будем скрывать, квартиры, в которых кто-то уже много времени провел, может нуждаться в ремонте. И мы не имеем в виду обновление стен или покупку новой мебели, хотя есть несколько ухоженных квартир, так что больше ничего не нужно!

Самый главный вопрос, который необходимо проверить, — это техническое состояние квартиры. Расходы, связанные со старой или неисправной электрической установкой, могут утомить вас, поэтому проверьте все детали, прежде чем подписывать договор.В этом вам поможет специалист. Если вы обнаружите, что ваш дом действительно нуждается в техническом и сложном ремонте, подсчитайте все затраты и посмотрите, так ли хорошо предложение, как вы думали вначале.

На что обратить внимание?

• Состояние окон и дверей.
• Подключение к электросети.
• Подключение к водопроводу и канализации.
• Распределение температуры в помещениях.

Без лифтов

В квартирах на вторичном рынке часто еще нет лифтов, поэтому, если вы живете с инвалидом или маленьким ребенком, подумайте, является ли это необходимым критерием для вас!

На что следует обратить внимание при выборе квартиры? Возможные проблемы

Вы уже проверили техническое состояние квартиры, уже знаете, что сможете справиться с любым возможным ремонтом, соседство и конструкция вас устраивают.К сожалению, это еще не все, на что нужно обращать внимание. Квартиры на вторичном рынке — это своего рода квартиры с «прошлым». Мы имеем в виду не только жилое прошлое, но также юридическое и финансовое прошлое. Что может вас неприятно удивить, а о чем стоит спросить у продавца в самом начале?

Проживание с «резидентом»

Один из наименее приятных вариантов, которые могут с вами случиться. Перед покупкой квартиры следует уточнить, кто, кроме собственника, имеет право пользоваться имуществом.Часто можно услышать о людях, которые купили квартиру у «жильца», который не мог от нее избавиться, что сделало переезд совершенно невозможным. Что можно сделать, чтобы этого избежать? Попросите справку об отсутствии в квартире зарегистрированных третьих лиц.

Расходы собственника квартиры

Если вы знаете номер земельного и ипотечного реестра, вы можете легко проверить в Интернете, есть ли какие-либо долги или сборы, подлежащие уплате. Также попросите у своего предыдущего арендодателя сертификат на бесплатную аренду.

Вопросы к продавцу — что спросить?

Почему арендодатель избавляется от квартиры?

Это может быть совершенно банальная причина, но, задав этот вопрос, вы можете обнаружить, что продавец … просто убегает от проблемы, желая свалить проблемную квартиру на кого-то другого.

Будет ли предлагаемая квартира пустовать ??

Это важный момент, обстановка квартиры тоже должна быть прописана в договоре.Арендодатель может оставить вам часть оборудования, а также вы можете получить совершенно пустую квартиру.

Последние формальности

Вы уже проверили все возможные технические аспекты и возможности? Узнайте, какие последние формальности вам необходимо выполнить, чтобы стать законным владельцем квартиры!

• Подписать предварительный договор в форме нотариального акта.
• Внимательно прочтите договор купли-продажи.
• Страхование имущества.
• Уплатить налог по гражданско-правовым сделкам.
• Сообщите о покупке недвижимости в городское или муниципальное управление.

Вы успели пройти все формальности и квартира вашей мечты уже ваша? Тогда вы сможете насладиться мебелью и всеми лучшими аксессуарами, которые вы можете найти на Wallyboard!

Выбор между недвижимостью вне плана и вторичным рынком

Покупатели недвижимости и инвесторы сталкиваются с множеством решений, которые они должны принять, и вопросами, на которые им нужно ответить, прежде чем выбрать студию в Дубае или дом, который они хотят купить, независимо от того, была ли их цель купить дом для проживания или в качестве дома. инвестиции.

Собираетесь ли вы купить однокомнатную квартиру в Дубае в качестве инвестиции, которая принесет вам хорошую прибыль, или вы ищете дом для новой жизни или место для роста вашей семьи, есть много вещей это следует учитывать. Начиная с бюджета, необходимого для того, чтобы владеть домом, до типа, площади и местоположения, которое вы представляете для своего дома, до принятия решения о том, подходит ли вам покупка незавершенной недвижимости в будущем. более даты или готовы к заселению.

Когда дело доходит до готовности к заселению, возникает еще один аспект, который необходимо рассмотреть: будете ли вы покупать свою недвижимость на вторичном рынке, который представляет недвижимость, которая перепродается их владельцами, или вы предпочитаете искать готовый проект, в котором вы можете купить свою недвижимость. дом напрямую от застройщика.

Рынок недвижимости Дубая считается одним из самых быстрорастущих и процветающих рынков в мире, а это означает, что вы найдете множество различных новых проектов в сфере недвижимости, которые предлагают множество объектов незавершенного строительства, которые покупатели могут приобрести.они варьируются от:

Малогабаритные квартиры, такие как квартиры-студии и апартаменты с одной спальней, являются наиболее востребованными типами недвижимости, особенно для инвестиционных целей, поскольку их легко продать и сдать в аренду. Просторные роскошные апартаменты и пентхаусы с прекрасным видом на разные районы города. Виллы и таунхаусы, которые больше всего востребованы семьями из-за комфорта и независимости, которые они обеспечивают семье.

Покупка недвижимости на стадии строительства может быть отличным вариантом для многих благодаря нескольким факторам:

Одна из вещей, которая может повлиять на решение покупателя купить недвижимость у компаний по недвижимости в Дубае или так называемой недвижимости вне плана, — это наличие множества вариантов, которые покупатель может выбрать с точки зрения типа и местоположения недвижимости. .человек может выбрать конкретный район, в котором он хочет жить, это может быть район, расположенный недалеко от его рабочего места, или где есть школы и университеты высокого уровня, или даже район, который дает ему чувство комфорта и принадлежности, где они может представить себе их дом. Хотя наличие многих вариантов, предлагаемых недвижимостью на стадии строительства, является одним из факторов, влияющих на склонность покупателей к покупке этого типа недвижимости, наиболее важным фактором являются конкурентоспособные цены и планы оплаты с удобной рассрочкой, которые компании по недвижимости в Дубае предложение.Застройщики часто предоставляют покупателям возможность получить недвижимость после завершения строительных работ после уплаты определенного процента от цены за единицу, при условии, что рассрочка выплачивается в соответствии с согласованным планом после заселения в дом.

В то время как недвижимость на стадии строительства может предложить множество преимуществ, которые покупатели учитывают при покупке новой собственности, многие люди находят на вторичном рынке то, что удовлетворяет их потребности лучше, чем недвижимость на стадии строительства.
Если для покупателя или инвестора важно иметь готовую к заселению однокомнатную квартиру или виллу в Дубае, то лучшим вариантом может быть рассмотрение вариантов, предлагаемых на вторичном рынке.Хотя есть некоторые проекты, предлагаемые компаниями по недвижимости в Дубае, которые предлагают готовые квартиры и виллы, они ограничены по сравнению с вариантами, предлагаемыми на вторичном рынке.

Но главным аспектом, который может решить покупатель, купит недвижимость у компаний по недвижимости в Дубае или на вторичном рынке, остается бюджет. Принимая во внимание, что покупатель на вторичном рынке должен указать полную стоимость недвижимости при подписании договора купли-продажи, будь то оплата наличными или ипотека, чтобы узнать больше о покупке недвижимости на вторичном рынке с помощью ипотеки, щелкните здесь.
В то время как компании по недвижимости в Дубае или на так называемом первичном рынке предлагают планы платежей в несколько рассрочку, которым может легко следовать большинство людей, что означает, что они смогут владеть недвижимостью без необходимости сразу указывать ее полную стоимость во вторичном market они будут обязаны оплатить полную стоимость собственности при подписании договора купли-продажи.

Кроме того, покупатели со вторичного рынка должны уплатить комиссию консультанта по недвижимости вместе с ценой собственности при подписании договора купли-продажи, что не требуется при покупках вне плана.

Каждый покупатель может принять решение, соответствующее его ситуации и потребностям. мы можем суммировать аффективные факторы по бюджету, который покупатель может себе позволить, будь то наличные деньги, фиксированные ежемесячные сбережения или ипотека, цель покупки недвижимости и возможность покупки незавершенной недвижимости с будущей стороны. На сегодняшний день находится на столе, и принимая во внимание предложения как риэлторских компаний в Дубае, так и вторичного рынка.

Для получения дополнительных сведений нажмите на ссылки ниже:

Выбор подходящего типа для вашей собственности

Как узнать, имеете ли вы право на ипотечный кредит в Дубае

Покупка недвижимости в стадии строительства с ипотекой в ​​Дубае

5 фактов о покупке недвижимости на вторичном рынке

ЕСЛИ вы ищете готовый, более безопасный и менее спекулятивный тип недвижимости, вы, вероятно, в первую очередь обратите внимание на вторичный рынок, а не на те, которые все еще строятся, предлагаемые застройщиками.Хотя стоимость входа на вторичный рынок выше по сравнению с покупкой жилья у застройщиков (для начала, немедленная оплата гербового сбора за сделку, а не выдача титула позже), юридические документы и процессы также отличаются.

Отдельные продавцы завершенной недвижимости не подпадают под действие правового режима, регулирующего жилищную застройку. Не существует установленного законом формата соглашения, и стороны могут свободно вести переговоры по условиям договора купли-продажи (SPA) в соответствии с определенными коммерческими нормами, банковской практикой и применимым процессом сделки владения.

1. Выдача титула

Как правило, при заключении сделки с вторичным имуществом первый вопрос заключается в том, есть ли какой-либо титул на данное имущество или нет. Более точная версия вопроса заключается в том, было ли выдано право собственности на объект недвижимости во время транзакции.

Если для объекта собственности был выдан отдельный индивидуальный титул / титул на несколько слоев, инструментом передачи права собственности будет MOT (меморандум о передаче), который будет обрабатываться соответствующим земельным управлением.Секьюритизацией для банка в связи с предоставленной ссудой будет регистрация платы за право собственности.

Если отдельный титул отдельного лица / группы еще не выдан для объекта собственности, передача права собственности будет осуществляться путем передачи права собственности, которая будет зарегистрирована разработчиком в ожидании выдачи титула позже. Секьюритизация для банка в связи с предоставленной ссудой будет другим договором о передаче прав, но в пользу банка.

В обоих случаях государству будет взиматься гербовый сбор за признание передачи права собственности.

Также важно отметить, что некоторые банки имеют политику против кредитования собственности, которой еще не было выдано отдельное право собственности в течение определенного периода времени.

2. Право владения

Еще один часто задаваемый вопрос покупателя заключается в том, является ли объект недвижимости безусловным или арендованным. Ответ на этот вопрос имеет решающее значение не только для оценки стоимости объекта недвижимости, но и для рассмотрения политики многих банков и финансовых учреждений.Некоторые банки проводят политику отказа от кредитования, если балансовый срок владения арендованной собственностью короче определенного количества лет.

Кроме того, работа с арендуемой собственностью чаще всего требует согласия государственных властей, поэтому для совершения сделки потребуется больше времени.

Покупатель также должен быть осведомлен о процессе и требованиях по продлению срока аренды и согласиться с тем, что в конечном итоге это остается на усмотрение властей.

3. Совместная проверка до и после

Осмотр объекта недвижимости имеет решающее значение при принятии решения о покупке, но немногие из них потрудятся провести второй раунд проверки. Будьте достаточно осмотрительны, чтобы провести еще один раунд совместной проверки во время завершения сделки с целью передачи незанятого владения. Это важный шаг для обеспечения того, чтобы все оставшиеся вопросы о состоянии объекта недвижимости могли быть решены между сторонами.

Если вы осматриваете меблированный объект перед покупкой, вы не должны забывать, что вы фактически покупаете немеблированный объект, и вам следует позаботиться о его состоянии после того, как вся мебель будет удалена.

Если вы покупаете меблированный объект, вам следует задуматься о том, принимаете ли вы поставку всей мебели и предметов обстановки, которые, как вы ожидаете, будут включены в объект недвижимости, когда вы вступите во владение.

Составление исчерпывающего списка мебели и фурнитуры, которые являются частью покупки, и консультации с вашим юристом о практическом значении слова «как есть, где есть» — все это важно для предотвращения ненужных споров.

Изображение Gerd Altmann с сайта Pixabay

4. Реалистичное ожидание даты завершения

Как показывает практика, для завершения сделки на вторичном рынке требуется от трех до четырех месяцев с учетом условий займа.

«3 + 1» — это общий термин, используемый для описания первых трех месяцев периода беспроцентной транзакции, за которым следует автоматическое продление на один месяц после этого с установленной договорной процентной ставкой.

Во-первых, «3 + 1» — это не математическое уравнение, а упрощенное понимание времени транзакции с учетом формулировок SPA.

«3 + 1» начинает отсчет только в том случае, если контракт является безусловным. Если это требует определенного согласия, может пройти больше времени до начала «3 + 1», так как время необходимо для получения этих согласий.

«3 + 1» также может быть приостановлено, а затем возобновлено, как добавляется «дополнительное время» в конце футбольных матчей. Сторонам выделяются фиксированные сроки для выполнения определенных договорных обязательств, и задержка или дополнительное время, необходимое для выполнения, будет добавлено в пользу другой стороны.

5. Обновление записи о праве собственности после завершения

Большинство сторон с радостью продолжат свой путь после завершения сделки после полной оплаты покупки, вступления во владение и оформления передачи права собственности. После всего этого легко забыть, что новому владельцу также потребуется обновить другие соответствующие записи о собственности.

Сюда входит изменение названия для выходящей арендной платы, оценки, офиса управления и всех поставщиков коммунальных услуг.Обновление этих записей может предотвратить возникновение споров о праве собственности.

Эта история была написана Крисом Таном и впервые появилась в выпуске EdgeProp.my 3 марта 2017 г. Получите еженедельный выпуск бесплатно в нашем мобильном приложении!

Крис Тан — юрист, автор, спикер и пристальный наблюдатель по вопросам недвижимости в стране и за рубежом. В основном, он является основателем, а сейчас управляющим партнером Chur Associates. Если у вас есть вопросы, которые вы хотели бы задать Крису, нажмите здесь.

Заявление об ограничении ответственности: приведенная здесь информация не является юридической консультацией, обратитесь за профессиональной юридической консультацией в соответствии с вашими конкретными потребностями.

.